Perguntas Frequentes (FAQ)

A legalização de uma construção é o procedimento que visa tornar legal uma obra executada sem o necessário título urbanístico (licença de construção, comunicação prévia ou autorização de utilização) ou realizada em desconformidade com os mesmos. Pode aplicar-se tanto a construções totalmente ilegais, como a ampliações, alterações de fachada, mudanças de uso ou outras modificações não licenciadas.

Este processo exige um estudo rigoroso do imóvel e do seu enquadramento legal, com análise da viabilidade urbanística e do cumprimento dos regulamentos em vigor. Quando possível, elaboramos o projeto necessário e tratamos de todo o processo administrativo até à obtenção do título legal correspondente.

É necessário proceder à legalização sempre que:

• A obra tenha sido realizada sem licença ou sem comunicação prévia, estando sujeita a controlo municipal;

• Exista um desvio ao projeto aprovado (por exemplo, alterações à fachada, cobertura, volumetria, etc.);

• Tenha havido uma mudança de uso (ex: garagem transformada em habitação);

• A construção tenha sido realizada em desconformidade com normas legais ou regulamentares.

Sempre que existam obras ilegais e desde que seja possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares em vigor, é possível proceder à correspondente legalização.

É qualquer edificação ou intervenção realizada sem a devida autorização da Câmara Municipal, ou em desconformidade com o projeto licenciado. Também se considera ilegal quando a obra foi feita com base em um título posteriormente anulado ou revogado.

São consideradas legais as construções que:

• Dispõem de licença ou autorização de utilização válida;

• Estão isentas de controlo prévio, nos termos do RJUE;

• Foram construídas antes da data em que a licença passou a ser exigida, geralmente antes de 1951 (ou outra definida pelo município).

Nem sempre. A legalização pode ser recusada se:

• As obras violarem normas técnicas ou de planeamento (ex. índice de construção, afastamentos, etc.);

• Houver impedimentos formais, como falta de autorização de um coproprietário;

• A construção afetar negativamente o interesse público, nomeadamente património, domínio público ou direitos de terceiros.

Sim. Tem todo o interesse em regularizar a sua obras. Não é possível a venda ou doação de edifícios não licenciados, pois não possuem licença, autorização ou alvará de utilização, documento obrigatório para poder transmitir o prédio. Uma construção ilegal não consta no na caderneta predial da conservatória do registo predial, ou seja, na prática é como se não existisse.

Podemos aconselha-lo numa uma análise prévia da situação a fim de aferir a possibilidade de poder apresentar o projeto para a legalização das obras cuja elaboração deve ser solicitada junto de técnico legalmente habilitado.

Os anexos não podem ter funções de habitação, servem apenas para atividades complementares à habitação, garagem, arrumos, lavandaria, etc.

Se o anexo não exceder dez porcento da área do lote e cumprir com as restantes condições regulamentares terá apenas que prescindir da ocupação habitacional.

Entre as situações mais frequentes estão:

• Ampliações não licenciadas (anexos, pisos, marquises);

• Alterações de fachadas e coberturas;

• Mudanças de uso (ex: arrecadação transformada em habitação);

• Piscinas, muros, arranjos exteriores sem licenciamento.

A legalização das construções existentes nas AUGI só pode ser realizada em conformidade e após a entrada em vigor do instrumento que titule a operação de reconversão, ou seja, a execução do loteamento no caso de reconversão por iniciativa dos particulares ou execução do plano de pormenor ou do loteamento no caso de reconversão por iniciativa municipal.

Pode. Deverá, no entanto, a apurar junto de um técnico legalmente habilitado (arquiteto) uma análise prévia da situação, a fim de aferir da possibilidade de poder apresentar o projeto para a legalização das obras, uma vez que as construções estão sujeitas ao cumprimento das normas legais e regulamentares em vigor à data de apresentação do pedido, pelo que deverá sempre considerar a hipótese de as obras que efetuou sem licença municipal não cumprirem aquelas normas, caso em que apenas a sua demolição ou a execução de obras de correção poderão regularizar a situação do prédio.

Pode, aliás tem todo o interesse em legalizar obras clandestinas. Terá de ter em atenção que a construção que efetuou sem a devida licença poderá não cumprir as normas, pelo que poderá de ter de realizar obras de correção ou demolição.

Sim, desde que seja possível assegurar a conformidade da obra com as disposições legais e regulamentares aplicáveis em vigor.

Para o efeito, é adotado o procedimento adequado à operação urbanística em causa (licenciamento ou comunicação prévia) com as especificidades constantes do artigo 102.º-A do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE).

Deverá dirigir-se à Divisão de Fiscalização e Contraordenações da Câmara Municipal para formalização da queixa, sendo que o serviço Municipal fará o devido encaminhamento para eventual viabilização de legalização.

Pode ser pedido de isenção de apresentação de Projeto de Estabilidade, Escavação e Contenção Periférica, devidamente fundamentado, juntando para o efeito:

​Termo de responsabilidade, subscrito por técnico que possua qualificação profissional legalmente reconhecida e adequada a subscrever a especialidade, que ateste quanto à segurança e solidez da obra, nos termos das disposições constantes do n.º 3 do artigo 5.º do RMUE – Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação.

Comprovativo de inscrição em associação pública de natureza profissional e da validade da mesma aquando da apresentação do requerimento inicial

Pode ser pedido de isenção de apresentação projeto de instalações telefónicas e telecomunicações – projeto ITED, devidamente fundamentado, juntando para o efeito, no caso de se tratar de legalização de obras (artigo 5.º do RMUE) de cópia da fatura comprovativa da existência de ligações de telecomunicações atualizada.

Sim, desde que observe as normas legais e regulamentares em vigor.

Desde a entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 07/08/1951, que as construções, bem como a sua utilização, estão sujeitas a licenciamento. Assim, o decurso do tempo não tem qualquer efeito legalizador das construções executadas sem o necessário controlo prévio. A tributação do património em sede de IMI não se confunde com o licenciamento das construções ou a obtenção de qualquer outro título que permita a execução de obras de construção.

Sim. Desde que se mostrem cumpridas todas as normas legais e regulamentares aplicáveis, que se encontrem em vigor na data de apresentação do pedido de legalização, nomeadamente, as resultantes de Plano Municipal de Ordenamento do Território.

A manutenção de uma obra ilegal pode resultar em:

• Contraordenações e coimas elevadas;

• Impossibilidade de vender, arrendar ou hipotecar o imóvel legalmente;

• Risco de demolição coerciva, sobretudo em caso de denúncia ou fiscalização;

• Problemas com seguros, heranças ou licenciamento de novas intervenções.

• Ilegalidade formal: a obra até pode cumprir os parâmetros urbanísticos, mas foi feita sem o necessário título legal.

• Ilegalidade material: a obra infringe normas técnicas ou de planeamento e, por isso, pode não ser legalizável sem correções profundas ou mesmo demolição.

Depende. Algumas marquises ou anexos podem ser legalizados, desde que respeitem os regulamentos urbanísticos do município, como índice de construção, afastamentos, estética da fachada, etc. Analisamos caso a caso.

Cada processo é diferente, mas geralmente são exigidos:

• Documentos do imóvel (registo, caderneta, plantas);

• Fotografias e levantamento do existente;

• Projeto de legalização assinado por técnico habilitado (arquiteto ou engenheiro);

• Outros elementos instrutórios exigidos pela Câmara Municipal.

Deve agendar uma visita técnica com um dos nossos arquitetos.

Aspetos a ter em conta:

1. Verificar viabilidade legal

• Consulte o PDM local;

• Confirme que não viola normas ambientais ou urbanísticas.

2. Reunir documentos

• Projeto de arquitetura "as-built";

• Memória descritiva;

• Levantamento topográfico;

• Fotografias;

• Título de propriedade;

• Comprovativo de pagamento das taxas.

3. Submeter pedido

• Online ou presencialmente na Câmara Municipal.

4. Aguardar análise

• Pode haver pedido de ajustes ou documentos;

• Se aprovado, será emitido o Alvará de Utilização.

5. Corrigir irregularidades

• Pode ser necessário pagar coimas ou fazer obras de adaptação.

6. Considerações fiscais

Legalizar a piscina pode aumentar o IMI.

7. Consulte um técnico

• Arquiteto ou engenheiro para preparar projeto;

• Advogado, se houver questões legais complexas.

Sim, se estiver a ser usado como habitação. Anexos destinam-se a usos complementares (arrumos, garagem, lavandaria). Se estiverem dentro dos limites legais, pode manter o anexo desde que prescinda da utilização habitacional.

Sim, mas deve:

1. Consultar um arquiteto;

2. Verificar se a obra cumpre as normas urbanísticas e legais;

3. Estar preparado para fazer correções ou demolições, se necessário.

Sim. É obrigatório para poder vender, doar ou obter autorização de utilização. A legalização deverá ser precedida de uma avaliação técnica e apresentação de projeto por profissional habilitado.

Sim, desde que se enquadre na legislação (ex.: artigo 102.º do Decreto-Lei 555/99) e seja possível a legalização sem alterações. Será necessário submeter um pedido de licenciamento, com os devidos documentos.

Sim, mas com restrições. O notário exige título de utilização. Muitas vezes, são usadas licenças antigas, e não há verificação da realidade atual. Isso pode transferir responsabilidades para o comprador.

A nossa equipa tem vasta experiência em diversos tipos de situações ilegais, nomeadamente:

• Construções totalmente ilegais (sem qualquer título urbanístico);

• Edifícios semilegais, devido a: Ampliações (anexos, pisos adicionais, etc.);

  • Alterações de fachada ou de coberturas;

  • Encerramento de varandas (marquises);

  • Alterações de utilização (habitação, comércio, turismo, etc.);

• Demolições sem licença, especialmente em edifícios com valor patrimonial;

• Outras operações ilegais: muros, piscinas, remodelações de terrenos ou arranjos exteriores.

Apoiamos os clientes em todas as fases do processo de legalização:

1. Análise prévia da legalidade da edificação;

2. Levantamento arquitetónico e estudo técnico da situação existente;

3. Elaboração de projeto de legalização conforme os requisitos legais;

4. Submissão do processo à Câmara Municipal e acompanhamento técnico e administrativo até à decisão final

Porquê escolher-nos?

• Equipa liderada por arquiteto habilitado com experiência comprovada;

• Conhecimento profundo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE);

• Acompanhamento personalizado e defesa dos seus interesses junto da Câmara Municipal;

• Soluções eficazes com base na legislação urbanística atual.

O que inclui a visita técnica?

Durante a visita, é feita uma avaliação detalhada do imóvel e da intervenção urbanística existente. Será analisado:

• Se há potencial de legalização;

• Quais as eventuais irregularidades;

• Que documentos e projetos são necessários;

• Qual o enquadramento legal e regulamentar aplicável.

Quem realiza a visita?

A visita é feita por um técnico legalmente habilitado (arquiteto ou engenheiro), com experiência em legalização e urbanismo.

Porque fazer esta visita?

Este serviço é especialmente útil quando:

• Tem dúvidas sobre a legalidade de construções existentes;

• Já recebeu uma notificação da Câmara Municipal;

• Deseja iniciar o processo de legalização com maior segurança.

Como agendar?

Entre em contacto connosco para marcar a sua visita técnica. Estamos prontos para o ajudar a resolver o seu problema com eficácia, discrição e conhecimento técnico especializado.