A propriedade horizontal é um regime jurídico que permite dividir um edifício (originalmente registado como um único artigo) em várias frações autónomas, como apartamentos, lojas ou garagens. Cada fração tem entrada própria para a via pública ou para uma parte comum do prédio e pode ser transacionada de forma independente. Este regime é especialmente útil para edifícios com múltiplos ocupantes e simplifica a sua gestão, garantindo uma clara distinção entre partes comuns e partes próprias.

A constituição de um edifício em propriedade horizontal corresponde à divisão de um prédio que se encontra em propriedade plena, ou seja, um único artigo matricial, em frações autónomas, que passam a constituir unidades independentes, com saída própria para uma parte comum do edifício ou para a via pública e que poderão ser transacionadas de modo autónomo. A alteração de propriedade horizontal é efetuada quando um edifício se encontra em propriedade horizontal e ocorre uma modificação na constituição de uma ou mais frações autónomas. Constituição: Quando um prédio está em propriedade plena (um único artigo) e se pretende dividir legalmente em frações autónomas. Alteração: Quando o edifício já se encontra em propriedade horizontal, mas há alterações nas frações (por exemplo, junção, separação ou mudança de afetação de uso). Nestes casos, é obrigatório um título constitutivo atualizado e um projeto técnico elaborado por um arquiteto inscrito na Ordem dos Arquitetos.

Na propriedade horizontal, cada condómino é proprietário exclusivo da sua fração e comproprietário das partes comuns. Já na compropriedade, não existe essa divisão clara — todos os proprietários têm direitos iguais sobre todo o imóvel, sem exclusividade sobre partes determinadas.

A propriedade horizontal distingue-se por combinar: Direito exclusivo sobre a fração autónoma (ex: um apartamento); Direito de compropriedade sobre as partes comuns (ex: escadas, elevador, telhado). Só podem ser incluídas neste regime frações independentes, distintas, isoladas e com acesso direto à via pública ou a zonas comuns.

Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com a saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. O que é necessário para podermos falar da figura da propriedade horizontal é que as unidades obtidas por seccionamento vertical, tendo autonomia, todavia não sejam tão autónomas que deixem de ser independentes. A propriedade horizontal é a propriedade exclusiva de uma habitação, por exemplo, integrada num edifício comum; o direito de cada condómino em conjunto é o direito sobre um prédio, portanto, sobre uma coisa imobiliária, e como tal é tratado unitariamente pela lei, mas o objeto em que incide é misto – é constituído por uma habitação exclusiva, que é o principal, e por coisas comuns, que são o acessório.

É o documento legal que define e formaliza a divisão do edifício em frações autónomas. Pode ser elaborado: Por escritura pública; Por documento particular autenticado. O título deve identificar cada fração, indicar o seu valor relativo (em percentagem ou permilagem) e descrever as partes comuns. Também pode indicar o uso permitido de cada fração (habitação, comércio, serviços, etc.) e conter regras e restrições de utilização.

As partes comuns são todas as áreas do edifício partilhadas por dois ou mais condóminos. Incluem, por exemplo: Estrutura do edifício (fundações, pilares, paredes mestras); Telhado, escadas, corredores e entradas; Instalações gerais (água, eletricidade, gás, comunicações); Espaços de lazer partilhados (jardins, salas comuns, ginásios). Estas áreas não podem ser utilizadas em exclusivo por nenhum condómino, salvo disposição expressa no título constitutivo.

As partes próprias são as frações autónomas (ex: apartamentos ou lojas) que constituem unidades independentes com entrada própria. O titular de uma fração tem sobre ela um direito exclusivo de uso e fruição, sendo, simultaneamente, comproprietário das partes comuns.

O condomínio é, assim, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivo– daí a expressão condomínio sobre frações determinadas.

A constituição ou alteração da propriedade horizontal exige conhecimento técnico, legal e urbanístico. O arquiteto: Elabora o projeto técnico com base na realidade construtiva; Assegura o cumprimento da legislação aplicável; Apoia na obtenção de licenças camarárias, certidões e registos; Garante que o processo é concluído de forma legal, eficaz e sem imprevistos.

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