Operação urbanística

A operação urbanística pode consistir na execução de um pequeno edifício de habitação ou, em alguns casos, a um grande empreendimento que abrange extenso espaço público e vários edifícios.

Para identificar tipos de operações urbanísticas parte-se das três componentes materiais do tecido urbano e assumem-se como “tipos” as várias formas de combinação dessas componentes. Apesar de esquemática, esta abordagem permite identificar, de uma forma sistemática, as operações urbanísticas que podem ocorrer no território. Assim, em concreto parte-se de três tipos de combinação:

− Realização autónoma de apenas uma das componentes materiais do tecido urbano: “parcelamento urbano”; “infra-estruturação”; “edificação”.

− Realização conjunta de duas componentes materiais: “parcelamento e infra-estruturação”; “edificação e infra-estruturação”; “parcelamento e edificação”.

− Ocorrência simultânea de “parcelamento, infra-estruturação e edificação”

Parcelamento Urbano Autónomo

O parcelamento urbano formal é uma operação sujeita a apreciação urbanística por parte da Administração, ocorrendo por isso segundo trâmites legais que se referenciam a um quadro legal.

Um parcelamento urbano, autónomo ou associado a infra-estruturação, corresponde à figura de loteamento prevista no RJUE e tem como resultado a constituição de um ou mais lotes urbanos, infra-estruturas e espaços destinados a uso colectivo, podendo ocorrer através da divisão simples de uma parcela ou através do seu reparcelamento.

Um parcelamento sem infra-estruturação só pode ser viabilizado pela Administração na existência de infra-estrutura prévia, designadamente arruamentos, redes de abastecimento de água, energia eléctrica e saneamento, tratando-se inevitavelmente de uma operação que ocorre ao longo de vias e caminhos pré-existentes.

Edificação Autónoma

A edificação, sem parcelamento ou obras de infra-estruturação, é uma operação frequente.

Edificar sem lotear é sempre uma boa opção para o promotor, sobretudo do ponto de vista dos encargos de urbanização. A edificação sem parcelamento e obras de infra-estruturação pode ser viabilizada pela Administração numa de duas situações distintas que se descrevem em seguida.

Edificação em parcela urbana infra-estruturada:

• Em lote, infra-estruturado e legalmente constituído, tendo para isso que ser precedida por uma operação de parcelamento urbano formal.

• Em parcela localizada em zona urbana consolidada, podendo consistir numa nova edificação para colmatar a malha urbana, ou numa das diversas intervenções admitidas em edifícios existentes (conservação, restauro, reconversão ou reconstrução). Existem regulamentos municipais que prevêm a possibilidade de edificar sem parcelar em zona urbana consolidada se a solução proposta for compatível com a morfotipologia da zona e confronte com espaço público suficiente.

Edificação em parcela rural (obedecendo a restrições variáveis, que decorrem dos instrumentos de gestão territorial em vigor no território em causa). Existem Municípios que admitem a construção em parcelas agrícolas numa proporção de 0,04m2 por cada m2 de terreno, desde que de acordo com a Portaria n.º 202/70, de 21 de Abril (art. 31º do Regulamento do PDM em vigor). Mas em Aveiro pode viabilizar-se a construção de uma habitação unifamiliar numa parcela agrícola ou florestal, desde que esta tenha 0,5ha e acesso público (art. 40º do Regulamento do PDM em vigor).

Parcelamento associado a Infra-estruturação

Juntamente com a edificação, o parcelamento/infra-estruturação (loteamento) é a operação urbanística executada com mais frequência, muito por corresponder, ao processo jurídico administrativo que serve de referência para as restantes operações que incluem parcelamento.

As operações de loteamento não são exclusivamente realizadas por iniciativa privada, são frequentemente promovidas pela Administração, por exemplo na criação de parques industriais ou empresariais, onde é necessário infraestruturar e formatar lotes das mais diversas dimensões para albergar empresas distintas (que procedem, numa etapa posterior, à edificação de acordo com os seus requisitos particulares).

De um loteamento resultam: lotes para edificar, infra-estruturas e, geralmente, áreas destinadas a espaços verdes e equipamentos de utilização colectiva. Os primeiros constituem a finalidade da operação, ou seja, do ponto de vista do promotor a operação serve apenas para constituir lotes destinados a edificação que, numa fase posterior, vende a terceiros ou edifica. As áreas destinadas a uso colectivo e as infra-estruturas correspondem aos encargos do promotor, impostos pela Administração em troca da viabilização da operação urbanística.

Edificação associada a Infra-estruturação

Não sendo uma operação urbanística das mais comuns, a edificação associada a infra-estruturação ocorre essencialmente quando em operações de edificação, a Administração obriga o promotor a reforçar a rede de infra-estruturas pré-existente.

Esta situação encontra-se prevista na legislação e a maioria dos PDM condiciona a edificação à existência de infra-estruturas. Alguns chegam mesmo a definir que tipo de infra estruturação é obrigatório realizar para viabilizar a edificação.

Poderia ainda considerar-se que os aldeamentos e condomínios são operações de “edificação associada a infra-estruturação”.

Uma urbanização que não implique divisão do solo em lotes é um tipo de empreendimento que consiste em criar um condomínio de urbanização, à semelhança do que se passa na propriedade horizontal, ou um aldeamento, forma usualmente adoptada nos empreendimentos turísticos.

com espaço público suficiente

Projeto de alterações

O projeto de alterações de um edifício existente ou sua fração é necessário para poder realizar obras de alteração de um imóvel, nomeadamente obras que modifiquem a estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada, é necessário primeiramente fazer uma visita ao imóvel para verificar ao estado de conservação e avaliar tecnicamente o imóvel.

O projeto de alterações é necessário ser comunicado na Câmara Municipal, com o projeto de arquitetura e o projeto de especialidades acompanhado pelos elementos instrutórios.

O projeto de arquitetura com as alterações é realizado de acordo com os requisitos do cliente e em conformidade com as normas e legislação, acompanhado com a estimativa do custo da obra.

Com o projeto de alterações, pode ser solicitado a diversos empreiteiros de obras devidamente habilitados, propostas e orçamentos, ou seja, o preço, o prazo, a qualidade e a garantia da obra, para executar a obra de acordo com o projeto de alteração, e de acordo com os documentos indissociáveis do projeto, escolhendo o cliente o empreiteiro mais adequado e o que melhor salvaguardar os seus interesses.

Porque somos arquitetos e engenheiros, propomos a elaboração do projeto de alterações do seu edifício ou fração e a a gestão de serviços para realizar as obras de alteração, nas diversas fases do desenvolvimento do projeto até à conclusão e entrega da obra de alteração.

A nossa gestão realiza-se por fases, com prazos rigorosamente cumpridos e custos antecipadamente acordados.

Legalização de obras de edificação

A legalização obras de edificação existe e é utilizada frequentemente. A legalização é o termo genericamente usado para se referir à reposição da legalidade administrativa de uma operação urbanística sujeita a licença, objeto de comunicação prévia ou autorização de utilização.

Sempre que existam obras ilegais e desde que seja possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares em vigor, é possível proceder à correspondente legalização.

A legalização de construções existentes consiste no ato de submeter um procedimento adequado das obras que se encontram construídas, sem que estas tenham sido previamente licenciadas pela câmara municipal.

Operações urbanísticas

Consideram-se operações urbanísticas a construção de uma nova edificação, a reconstrução, a alteração, a ampliação, a conservação de um edifício ou sua fração, a demolição de um edifício, um loteamento e a urbanização. A realização destas operações depende de licença, comunicação ou autorização a não ser que se trate de operações urbanísticas de escassa relevância e isentas de instrução de processo junto da câmara municipal.

Perante a evidência de terem sido realizadas obras de urbanização, obras de edificação ou trabalhos de remodelação de terrenos sem a necessária licença Municipal ou admissão de comunicação prévia, em desconformidade com o respetivo projeto previamente aprovado ou com as condições do licenciamento ou comunicação prévia admitida (salvo as alterações executadas em obra), o proprietário ver-se-á obrigado a repor a legalidade da operação urbanística executada.

Pedido de legalização de obras

A apresentação dos pedidos de legalização surge quando existe a necessidade da venda, compra, troca, doação, transferir o imóvel ou para formalizar a sua apresentação junto de uma entidade financiadora ou fiscalizadora, sendo o caso mais frequente o da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, para os estabelecimentos comerciais.

A apresentação do requerimento pode ser efetuada pelo proprietário do imóvel ou por titular de um direito que lhe permita a formalização do pedido.

As condições das obras construção, reconstrução, alteração, ampliação ou demolição a legalizar são as que constam do pedido apresentado pelo requerente, salvo nas situações em que o Município entenda dever fixar condições diferentes.

A apresentação de um pedido de legalização de obras, quando corretamente instruído, implica a suspensão do correspondente processo de determinação das medidas de demolição ou de realização de trabalhos de correção que foram eventualmente encetados pelo Município.

Motivos invocados para execução de obras ilegais

Os motivos apontados pelos requerentes para a execução de obras ilegais prendem-se com o desconhecimento da lei, informação errada fornecida pelo construtor, direitos ilimitados sobre a propriedade, necessidade extrema e dificuldades económicas.