Os imóveis integralmente ilegais são aqueles construídos sem qualquer licença municipal, sem comunicação prévia ou em terrenos sem legitimidade construtiva. Estes casos representam o maior grau de gravidade urbanística, dado o impacto que provocam na paisagem urbana ou rural, na sobrecarga de infraestruturas e na eventual violação de servidões e restrições legais. A legalização depende da análise da posse e da compatibilidade do imóvel com o Plano Diretor Municipal (PDM) e com o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). Em situações de apropriação de solo público, loteamentos clandestinos ou ocupação indevida de áreas de proteção, a construção é considerada integralmente ilegal. Muitos destes imóveis aparentam ser construções legais, confundindo-se facilmente com as restantes, o que torna essencial uma avaliação técnica rigorosa para determinar a possibilidade de regularização ou, quando aplicável, propor medidas compensatórias.

Os imóveis semilegais por ampliação são aqueles cuja edificação original era legal, mas que posteriormente sofreram ampliações não autorizadas, em altura ou em área. Estas ampliações podem incluir anexos, pisos adicionais ou corpos independentes no mesmo lote. Este é o tipo de irregularidade mais comum em Portugal, observando-se em habitações unifamiliares e frações autónomas de habitação, comércio e serviços. O fenómeno resulta frequentemente de ampliações progressivas realizadas pelos proprietários, muitas vezes sem apoio técnico ou projeto aprovado. Estas situações provocam, em muitos casos, problemas de ventilação, iluminação natural, afastamentos insuficientes e incoerência urbanística, afetando o conjunto edificado e a salubridade dos espaços. A legalização destas ampliações exige o levantamento da situação existente, o confronto com o projeto aprovado e a elaboração de um projeto de legalização que garanta a conformidade com os índices urbanísticos e as normas técnicas em vigor.

Os imóveis semilegais por alteração material são aqueles em que não houve ampliação da área construída, mas sim modificações na aparência, forma ou estrutura do edifício, realizadas sem a devida licença. Estas alterações incluem o encerramento de varandas, substituição de telhados, modificação de fachadas, abertura de vãos ou uso de materiais diferentes dos aprovados. São intervenções frequentes em todo o país e, apesar de aparentemente simples, podem causar descaracterização arquitetónica, perda de desempenho energético, incoerência formal nas fachadas e prejuízo nas condições de ventilação e iluminação natural. As alterações interiores também podem ser abrangidas por esta categoria, sobretudo quando afetam elementos estruturais, redes técnicas ou compartimentação sujeita a controlo prévio. A legalização destes imóveis passa pela elaboração de um projeto de alteração material, acompanhado de relatórios técnicos e memoriais descritivos que justifiquem as soluções adotadas e garantam a conformidade urbanística e construtiva.

A alteração de utilização ocorre quando um imóvel passa a ser utilizado para um fim diferente daquele para o qual foi licenciado, sem a necessária comunicação ou licença municipal. É o caso de garagens convertidas em habitação, armazéns transformados em escritórios, lojas adaptadas a restaurantes ou habitações utilizadas como alojamento local. Estas alterações de uso podem ter impacto direto na segurança, nas infraestruturas e nas condições de salubridade, exigindo verificação da compatibilidade com o PDM e das exigências técnicas aplicáveis ao novo uso. Muitas vezes, estas transformações são motivadas por razões económicas, com o objetivo de aumentar a rentabilidade do imóvel, mas sem cumprir os requisitos legais e técnicos. A legalização implica a elaboração de um projeto de alteração de utilização, que demonstre o cumprimento das normas de segurança, acessibilidade, ventilação, higiene e conforto, sendo posteriormente submetido à Câmara Municipal para aprovação.

As demolições ilegais consistem na remoção total ou parcial de uma construção sem a necessária licença municipal, especialmente em imóveis com valor arquitetónico, histórico ou patrimonial. Estas intervenções são problemáticas, pois resultam na perda irreversível de património construído e podem causar riscos estruturais para os edifícios vizinhos. Em alguns casos, as demolições ilegais são disfarçadas de “acidentes” ou “obras de conservação”, mas sem o devido enquadramento legal. A sua regularização passa pela avaliação técnica dos danos, pela elaboração de relatórios periciais e planos de mitigação, e, quando possível, pela reconstrução ou estabilização do imóvel. A reposição integral da legalidade é, em muitos casos, inviável, mas podem ser propostas soluções compensatórias urbanísticas ou patrimoniais.

Nem todas as ilegalidades dizem respeito à construção de edifícios. Muitas estão associadas a operações urbanísticas no exterior, como a construção de muros, instalação de piscinas, escavações, aterros ou remodelações de terrenos realizadas sem licença. Estas intervenções, embora de menor dimensão, podem gerar problemas de estabilidade do solo, drenagem de águas, alinhamentos irregulares ou sobrecarga das infraestruturas públicas. A legalização destas operações exige a análise técnica da situação existente, o levantamento topográfico e a elaboração de um projeto de regularização, que será submetido à Câmara Municipal para validação e aprovação. Casos comuns incluem piscinas instaladas sem autorização, muros fora de alinhamento ou alterações de cotas de terreno que interferem com propriedades vizinhas ou com o espaço público.

A Gesturbe disponibiliza um serviço especializado de apoio técnico e acompanhamento de processos de legalização, garantindo ao proprietário um tratamento rigoroso e transparente. Desde o levantamento técnico inicial até à submissão do processo municipal, a equipa multidisciplinar da Gesturbe assegura a correta identificação das ilegalidades, a elaboração dos projetos de legalização e o acompanhamento junto da Câmara Municipal até à decisão final. O objetivo é repor a legalidade urbanística, valorizar o património e eliminar riscos administrativos ou legais associados a obras executadas sem controlo prévio. 

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