Propriedade horizontal - O titulo constitutivo, o que é?

Na propriedade horizontal o título constitutivo é uma declaração unilateral do proprietário, ou uma sentença do juiz em que exprime a vontade ou a decisão de sujeitar o edifício ao regime de propriedade horizontal. O título constitutivo nasce da celebração de uma escritura pública ou de um documento particular autenticado. Este título caracteriza-se como um elemento essencial para a existência do condomínio e respetiva administração.

A grande finalidade do título constitutivo, documento legal, é detalhar e esclarecer com especificação as partes correspondentes de cada fração, atribuindo-lhe o respetivo valor. Ao qual poderá ser expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do edifício. Este documento é o criador da propriedade horizontal e, que, subsequentemente lhe confere fé pública à sua existência.

O título constitutivo enumera exaustivamente e pormenorizadamente as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma, que estas fiquem devidamente individualizadas,e deve ser especificado o quinhão das partes comuns do edifício que, juntamente com a unidade independente, constituem a fracção autónoma propriamente dita, que será objecto do direito do condómino, ou seja, o direito sobre a fracção faz-se acompanhar de um direito de compropriedade das partes comuns do edifício. Esta discriminação permite a cada condómino saber exactamente qual o objecto dos seus direitos, isto é aquilo que pode usufruir individualmente, a título exclusivo, e aquilo que pode usufruir colectivamente, como comproprietário.

O título constitutivo pode sofrer modificações devendo ser efetuadas por escritura pública ou por documento particular autenticado tendo o consentimento de todos os condóminos, esta formalidade é dispensada quando estamos perante uma junção independentemente de autorização ou separação de frações autónomas autorizada pelo título constitutivo.

O título constitutivo pode conter a menção do fim a que se destinam as frações autónomas e as partes comuns. Este documento pode conter proibições para limitar o uso das partes próprias e partes comuns do edifício.

Propriedade horizontal - Partes próprias, o que são?

Na propriedade horizontal as partes próprias definem-se como unidades independentes, contemplando um gozo pleno para os fins a que se destina, com os limites impostos pela lei e pelo título constitutivo. O titular de cada fração tem o direito de exclusividade sobre a mesma, sendo em simultâneo, comproprietário das partes comuns do prédio.

O título constitutivo caracteriza-se por determinar o fim a que cada fração se destina.

Cada fração contém em si uma autonomia total, independente, isolada e contendo uma saída própria para uma das partes comuns do prédio ou para a via pública.

O que caracteriza a propriedade horizontal?

O que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respetivo regime é o facto de as frações independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária. Na propriedade horizontal congregam-se dois direitos reais distintos: um de propriedade singular no que respeita às frações autónomas e outro de compropriedade, cujo objeto é constituído pelas partes comuns do imóvel.

Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com a saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

O que é necessário para podermos falar da figura da propriedade horizontal é que as unidades obtidas por seccionamento vertical, tendo autonomia, todavia não sejam tão autónomas que deixem de ser independentes.

A propriedade horizontal é a propriedade exclusiva de uma habitação, por exemplo, integrada num edifício comum; o direito de cada condómino em conjunto é o direito sobre um prédio, portanto, sobre uma coisa imobiliária, e como tal é tratado unitariamente pela lei, mas o objeto em que incide é misto – é constituído por uma habitação exclusiva, que é o principal, e por coisas comuns, que são o acessório.

O condomínio é, assim, a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivo– daí a expressão condomínio sobre frações determinadas.