Legalizar as minhas obras, qual o interesse?

Uma das razões pela qual deve tomar a iniciativa de iniciar o processo de legalização, está ligada aos apoios recentemente conferidos com vista ao melhoramento das habitações no que respeita às condições energéticas, apoios estes que para serem atribuídos, obrigam que a habitação esteja legalizada. Contudo, a transmissão dos imoveis e o arrendamento constituem os “principais responsáveis”. Realce-se também, que em muitos casos, essas legalizações dizem respeito a obras de escassa relevância urbanística realizadas em tempo muito diverso, mas que, por motivos que se prendem com o registo e transmissão da propriedade, impõe-se regularizar.

Venda de edificações semilegais entre particulares, é possível?

No caso das edificações semilegais, ou sejam, edificações legais, com ampliações ou segundos edifícios ilegais, entre particulares, o controlo da restrição à transmissão é realizado pelo notário, mediante a apresentação de um título de utilização (ou certidão de inexistência de projeto ou requerimento de pedido de autorização de utilização). Muitas vezes é apresentada uma licença ou certidão do edifício antiga, correspondente à edificação legal, não estando instituída qualquer verificação sobre a correspondência à situação de facto no momento da compra. A confusão é agravada por procedimentos menos assertivos em alguns municípios nomeadamente quando são emitidas:

1. licenças e certidões omissas na descrição e áreas a que dizem respeito;

2. múltiplas autorizações de utilização para o mesmo edifício ou vários edifícios numa mesma parcela; e

3. autorizações de utilização ou certidão para a “parte legal” das construções, sob condição de posterior legalização. Especialmente este último procedimento pode ser criticado por possibilitar a transferência do ónus e encargos para os compradores, mas, no entanto, existem situações em que esta facilitação é solicitada pelo interessado comprador e é uma forma de “desbloquear” situações, por exemplo, de degradação da estrutura ou edifícios inacabados.

Demolição da ilegalidade, o que é?

A demolição da ilegalidade é entendida, não só pelos municípios, mas também pela jurisprudência, como o último ratio, ou seja, a medida a aplicar quando se encontram esgotadas todas as outras opções. No entanto, a execução de “algumas” demolições em propriedade privada, em situações de manifesto incumprimento, afiguram-se importantes no sentido de afastar o sentimento de impunidade e manter o equilíbrio do sistema.

As situações de demolições coercivas pontuais prendem-se, sem exceção, com situações de construção em domínio público ou prejuízos causados a terceiros (proprietários que viram os seus terrenos apropriados por terceiros). Estas podem ser tipificadas de acordo com os parâmetros que se seguem.

Construções sobre a via pública.

Relativo a muros quando estão desalinhados ou porque o requerente não conseguiu comprovar a posse e a câmara entender tratar-se de espaço público. Quando as questões se prendem com a via pública, os municípios parecem ter efetivamente maior ímpeto e estar mais dispostos a forçar a reposição da legalidade. Um dos casos mais significativos (com prejuízo elevado para o particular) diz respeito à implantação de um prédio de habitação coletiva parcialmente sobre a via pública.

Apropriação de propriedade municipal ou privada.

No caso das construções realizadas em terrenos privados,

Por interesse de vizinhos.

Outra situação de demolição prende-se com a defesa do interesse de um vizinho, sem a oposição do qual se admite a possibilidade de legalização da operação urbanística (referente à alteração de uma cobertura).

Demolição

A demolição pode ser evitada se a obra for suscetível de ser licenciada ou objeto de comunicação prévia ou se for possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares que lhe são aplicáveis mediante a realização de trabalhos de correção ou de alteração.

Demolição da obra /reposição do terreno

Prescrita como a mais grave das medidas de tutela da legalidade urbanística, a demolição surge como uma solução radical, que a autoridade administrativa pode usar para reintegrar a ordem jurídica violada.

No regulamento jurídico da urbanização e edificação, RJUE pode ler-se: “O presidente da câmara municipal pode […], ordenar a demolição total ou parcial da obra ou a reposição do terreno nas condições em que se encontrava antes da data do início das obras ou trabalhos, fixando um prazo para o efeito”. As obras de demolição são definidas no RJUE, como sendo “obras de destruição, total ou parcial, de uma edificação existente”.

Mais que uma simples definição, importa distinguir ou identificar as situações e tipo de pressupostos que, quando verificados, podem conduzir à demolição.

Também é referido no RJUE que “a demolição deve ser evitada se a obra for suscetível de legalização”. A demolição ou reposição do terreno fica a expensas do infrator, mas deverá ser sempre antecedida de audição do interessado.

A única forma que pode impedir a execução de uma ordem de demolição, passa, pela apresentação, por parte do interessado, de um pedido formal de legalização, que será sujeito a apreciação pela Administração, ou seja, do Município (Câmara Municipal)