Outras operações urbanísticas ilegais, quais são?

Algumas operações urbanísticas que não se traduzem em área ou volume edificado poderão padecer de ilegalidade, formal ou material, tais como trabalhos de remodelação de terrenos, construção de muros ou instalação de piscinas. As operações urbanísticas “isentas”, apesar de não necessitarem de licenciamento, podem também padecer de ilegalidade material quando não cumpram com as normas dos planos.

O controlo urbanístico de muros causa por vezes elevada fricção entre a administração e os particulares. O alinhamento e a altura são parâmetros não raras vezes ignorados pelo cidadão comum. A instalação ilegal de piscinas é também comum em Portugal. A sua instalação pode apresentar alguns riscos, especialmente quando instaladas em zonas de instabilidade geológica, passível de agravamento perante fugas e infiltração de água no solo. A sobrecarga das infraestruturas de abastecimento de água e esgotos também não será de desprezar.

Demolições ilegais, o que são?

A demolição ilegal é especialmente tida como problemática em edifícios com valor patrimonial. Quando as regras de preservação são demasiado restritivas as demolições tendem a ocorrer sem as devidas licenças (por vezes dissimuladas de “acidentes”). Na demolição ilegal estão em causa sobretudo os valores patrimoniais afetados, bem como a salvaguarda da contenção de edifícios vizinhos e a eventual falta de tratamento dos resíduos de construção.

As medidas da legalidade aplicáveis à demolição ilegal têm muitas vezes um efeito reduzido porque a reposição das condições iniciais é manifestamente impossível.

Edifícios semilegais por alteração de utilização, o que são?

A alteração de uso de uma edificação legal consubstancia uma alteração imaterial, por isso distinta dos edifícios integralmente ilegais, edifícios semilegais por ampliação ou edifícios semilegais por alteração material.

Quando a alteração de uso está sujeita a controlo prévio, trata-se também de uma forma de ilegalidade. A alteração de utilização pode dar-se ao nível da edificação, num todo, ou apenas ao nível dos compartimentos. A divisão interior com aumento do número de fogos encaixa nesta subcategoria. No contexto português o conceito de alteração de utilização sofre avanços e retrocessos em função de uma política mais ou menos favorável ao negócio.

Por exemplo, a alteração de uso de um estabelecimento de “serviços” para “cabeleireiro” esteve sujeita a alteração de uso antes de 2012 (implementação do Licenciamento Zero), sujeito a mera comunicação até 2015 e desde então isento de qualquer procedimento. Frequentemente é discutido nas ações da fiscalização municipal e nos tribunais os limites da compatibilidade de uma edificação com autorização para habitação com outros usos (alojamento turístico, confeção de bolos ou refeições para venda, produção de cerveja, detenção caseira de animais domésticos ou para consumo, etc.).

A alteração de uso ilegal tende a processar-se de uma utilização menos rentável para outra mais vantajosa para o promotor, mas mais exigente em relação às infraestruturas públicas, por exemplo, de garagem para comércio, de arrecadação para habitação ou de habitação para turismo. A alteração do uso de compartimentos (ou edificações acessórias) com divisão e aumento do número de fogos é frequente em países onde o preço da habitação ou do arrendamento é elevado.

Dada a sua rentabilidade, o aproveitamento turístico fomenta também a utilização de edificações às quais não são formalmente reconhecidas as exigíveis condições de habitabilidade (note-se que o atual regime do “Alojamento Local” pressupõe a existência de autorização de utilização.

Alteração de uso

 As menções às alterações de uso merecem especial relevância. Estas são muito comuns, mas difíceis de identificar e caracterizar, dado a sua reduzida visibilidade física e o seu caráter circunstancial. A transformação de anexos ou arrecadações agrícolas para o uso habitacional como um fenómeno frequente.