O que é a gestão de operações urbanísticas?

A gestão inicia-se logo na etapa prévia ao projeto, no projeto, na escolha das empresas para a execução da obra de construção e prolonga-se até à operação e manutenção da edificação e compreende todos os atos que impliquem a gestão de processos, de modo a atingir os objetivos propostos.

​Gestão do projeto

A gestão de projeto referente a operações urbanísticas desenvolve toda a atividade que implica a gestão de processos de modo a atingir os objetivos propostos, inicia-se logo etapa prévia e prolonga-se até ao final do projeto e consulta e seleção de empresas para a execução da obra de construção.

Gestão de obra

A gestão de obra desenvolve um plano de gestão para toda a obra, numa perspetiva de gestão integral da operação, dando assistência na seleção das empresas de construção, incluindo a análise da capacidade técnica e financeira, na ótica da otimização dos objetivos do investimento, o acompanhamento das negociações com as empresas de construção e análise das suas propostas em relação aos objetivos do investimento e o acompanhamento do processo de construção aferindo o cumprimento dos objetivos do investimento.

Gestão da operação e manutenção

A gestão da operação tem como missão a otimização da utilização do edifício, com vista a ganhos de eficiência e redução de custos de operação. A gestão da manutenção tem como missão garantir o correto funcionamento do edifício durante a sua utilização, assegurando a sua manutenção de acordo com o definido pela gestão de operação.

Quais os tipos de utilização de edifícios?

Tipos de utilização

Os tipos de utilizações para edifícios variam de acordo com a localização e estão definidos no Plano Diretor Municipal da câmara respetiva e na legislação aplicável, e são designadamente, habitação, comercio e serviços, equipamento, industrial, empreendimento turístico, e utilização para produção agrícola.

Utilização habitacional

A utilização de edifícios ou frações para habitação compreende as áreas afetas à residência unifamiliar e coletiva, incluindo instalações residenciais especiais, tais como estabelecimentos de alojamento local e residências destinadas a estudantes ou a idosos, que, em função da dimensão da área e dos serviços prestados, manifestem especial compatibilidade com o uso habitacional.

Terciário: Utilização para comercio e serviços

A utilização de edifícios ou frações para o comércio e serviços compreende as áreas afetas a comércio, incluindo o comércio grossista. a manutenção e reparação de veículos, lavandarias e tinturarias, salões de cabeleireiro, institutos de beleza, centros de bronzeamento artificial, colocação de piercings e tatuagens, bem como os restaurantes e estabelecimentos de bebidas, com exclusão das áreas afetas a uso logístico.

Os edifícios ou frações com autorização de utilização para Comércio e Serviços, estão sujeitos a regras gerais que dependem unicamente do cumprimento das disposições legais aplicáveis ao projeto e execução de obras (RGEU, Regulamento Geral de Higiene e Segurança do Trabalho nos Estabelecimentos Comerciais, de Escritórios e Serviços; Regulamento Geral do Ruído em Edifícios; Normas Técnicas de Acessibilidades, etc…).

Nesta medida tais estabelecimentos, porque não exigem requisitos específicos para a sua instalação ou modificação são aqueles que, habitualmente, permitem os designados “genéricos”, ou a instalação daquelas atividades comerciais ou de serviços, com carácter geral, sendo disso exemplo; as sapatarias, artigos para o lar, retrosarias, prontos a vestir, escritórios, lojas de eletrodomésticos e tantas outras.

Porém, outras atividades, também, comerciais ou de prestação de serviços, devido à sua especificidade e natureza, implicam a exigência legal de estarem dotadas as suas instalações (edifícios ou frações) de requisitos especiais, legais e regulamentares e são eles, entre outros, os estabelecimentos de restauração e bebidas, os estabelecimentos de comércio por grosso e a retalho de produtos alimentares, de armazenagem de géneros alimentícios ou de origem animal, os estabelecimentos de prestação de serviços cujo funcionamento possa envolver riscos para a saúde e segurança de pessoas ou aqueles onde estejam presentes substância perigosas, e ainda, todas aquelas atividades económicas classificadas por lei, que sejam de natureza diversa, nomeadamente operações industriais realizadas em estabelecimentos comerciais especializados ou em secções acessórias de estabelecimentos comerciais.

Equipamento

A utilização de edifícios ou frações para equipamento de utilização coletiva compreende as áreas destinadas à provisão de bens e serviços destinados à satisfação das necessidades coletivas dos cidadãos, designadamente nos domínios da saúde, da educação, da cultura, do desporto, da justiça, da segurança social, da segurança pública e da proteção civil.

Industrial

A utilização de edifícios ou frações para uso industrial compreende as áreas afetas às atividades industriais, enquadradas em legislação específica, respetivos armazéns associados, serviços complementares e infraestruturas de apoio, bem as áreas afetas à gestão de resíduos.

Empreendimento turístico

Compreende os empreendimentos turísticos tipificados no Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos, bem como os serviços e equipamentos de caráter lúdico complementares. Os empreendimentos turísticos são equipamentos altamente regulados e com categorias específicas. Deste modo existe um enquadramento legal que regulamenta cada atividade e delimita e classifica cada investimento.

Produção agrícola

A utilização de edifícios ou frações para utilização na produção agrícola compreende as áreas afetas às utilizações relacionadas com a conceção, gestão e uso do espaço para fins agrícolas, pecuários e florestais.

O que é o projeto e instalação das infraestruturas de telecomunicações em edifícios?

O projeto e instalação das infraestruturas de telecomunicações em edifícios - ITED tem como objetivo apresentar soluções economicamente viáveis para a rede de cablagem estruturada, rede de fibra ótica, pares de cobre e rede coaxial para suporte de voz, dados e TV. Vídeo porteiro para o edifício e suas frações. Designa-se por ITED o regime de projeto e instalação das infraestruturas de telecomunicações em edifícios e respetivas ligações às redes públicas de telecomunicações, bem como o regime da atividade de certificação das instalações e avaliação de conformidade de equipamentos, materiais e infraestruturas. A defesa dos interesses dos consumidores de telecomunicações passa por infraestruturas modernas, fiáveis e adaptadas aos serviços fornecidos pelos operadores públicos de comunicações eletrónicas.

Elementos que integram o projeto ITED

Para a elaboração de um projeto ITED, este deve contemplar de acordo com o manual de ITED os seguintes documentos e ainda as fichas técnicas devidamente preenchidas contendo o nome, data e assinatura.

Caso o edifício em questão seja alvo de um projeto de alteração ou ampliação das ITED, o procedimento de alteração do projeto encontra-se definido no manual de ITED o qual é válido quando existe a necessidade de alteração de partes, ou mesmo da totalidade do projeto, devendo esta estar relacionada com a inexequibilidade do mesmo, nomeadamente quando a funcionalidade inicialmente prevista, podendo existir motivos técnicos relacionados com uma alteração da sua finalidade, no âmbito das arquiteturas e dimensionamentos das redes de tubagem e cabos. Cumprido o procedimento, o projetista deve assegurar o disposto nos artigos 83º e 84º do DL 123/2009, de 21 de maio, os documentos gerais para o projeto de acordo com o manual de ITED, que indica as características de adaptação dos edifícios construídos à fibra ótica.

Os documentos são:

• Fichas Técnicas, de acordo com a complexidade e necessidades do edifício;

• Memória descritiva e justificativa, devendo abranger todos os aspetos relevantes à perceção da instalação desde a sua conceção, opções tomadas, importância, função, cuidados a ter com os materiais a utilizar e proteção de pessoas e instalações;

• Planta topográfica de localização do edifício (escala ≥1:5000);

• Coordenadas de localização geográfica (GPS);

• Plantas de cada um dos pisos ou secções que constituem o edifício, em escala tecnicamente adaptada à instalação, com o traçado das condutas e localização das caixas de aparelhagem, tomando em consideração a quantidade, tipo e local de instalação dos equipamentos terminais;

As plantas devem conter ainda a localização das entradas de cabos, dos ATI, dos ATE, da PAT, caixas de passagem e o traçado das respetivas interligações;

Inscrição nos esquemas das capacidades dos dispositivos, dimensões e tipos de condutas, e de caixas, capacidade dos cabos e classe ambiental considerada;

Esquemas da rede de tubagens e das redes de cabos, tanto coletiva com individual;

Quadros de dimensionamento de cabos para cada tecnologia;

Diagramas do Repartidor geral (RG) do edifício, adaptados à correta montagem e instalação;

Diagramas dos bastidores de cablagem estruturada, caso existam;

Caso o edifício detenha sala técnica, indicar a respetiva planta e diagrama com a localização dos bastidores, armários e interligações;

Esquema elétrico e de terras das ITED;

Caderno de encargos:

• Medições, contemplando a lista de material indicando as quantidades, modelos e tipos a instalar na ITED. Pode-se indicar as marcas e os modelos, desde que se refira equipamentos com características equivalentes;

• Elaboração de orçamento de execução;

• Termo de Responsabilidade. (ANACOM, 2010)

Legalização de obras

Pedido de isenção de apresentação projeto de instalações telefónicas e telecomunicações – projeto ITED, devidamente fundamentado, juntando para o efeito, no caso de se tratar de legalização de obras (artigo 5.º do RMUE) de cópia da fatura comprovativa da existência de ligações de telecomunicações atualizada

Obras sem alteração ou reforço da instalação

Pedido de isenção de apresentação projeto de instalações telefónicas e telecomunicações – projeto ITED, devidamente fundamentado, juntando para o efeito, nos casos em que a operação urbanística que não implique alteração ou reforço da instalação o termo de responsabilidade e comprovativo de inscrição em associação pública de natureza profissional, e cópia da fatura comprovativa da existência de ligações de telecomunicações atualizada.