Pedido de alteração à utilização de um edifício ou fração

Um pedido de alteração da utilização deve ser feito sempre que se pretenda mudar o uso originalmente licenciado para outro tipo de uso. O pedido deve ser feito nas seguintes situações: obtenção de licença de utilização, alteração do uso do edifício ou fração, regularização de uso indevido.  Um pedido de licença de utilização é necessário para que um edifício ou fração possa ser usado de forma legal. Esta licença certifica que o imóvel cumpre os requisitos legais e urbanísticos estabelecidos para o uso pretendido.

O pedido de utilização ou alteração da utilização de um edifício ou fração em Portugal deve ser feito nas seguintes situações:

Alteração do Uso do Edifício ou Fração

Um pedido de alteração da utilização deve ser feito sempre que se pretenda mudar o uso originalmente licenciado para outro tipo de uso.

• Exemplos:

  • Transformar uma fração comercial em habitação.

  • Alterar um armazém industrial para um espaço de coworking.

  • Converter um espaço habitacional em alojamento local (dependendo do município, pode haver regulamentações específicas).

• Por que é necessário?

  • O uso de um imóvel sem a licença adequada pode levar a multas, embargos, ou à impossibilidade de realizar contratos (como arrendamentos ou financiamentos).

Regularização de Uso Indevido

• Quando um imóvel ou fração já está a ser usado para uma finalidade diferente daquela para a qual foi licenciado (por exemplo, uma habitação usada como escritório), é obrigatório regularizar a situação.

• Este pedido pode ser exigido pela Câmara Municipal após fiscalização.

Obtenção de Licença de Utilização

Um pedido de licença de utilização é necessário para que um edifício ou fração possa ser usado de forma legal. Esta licença certifica que o imóvel cumpre os requisitos legais e urbanísticos estabelecidos para o uso pretendido.

• Quando é necessário?

  • Após a conclusão de uma construção nova ou de uma obra de reabilitação que altere significativamente o imóvel.

  • Para legalizar edifícios antigos que nunca tiveram licença de utilização formal emitida.

• Objetivo: Determinar a adequação do imóvel ao uso previsto (habitação, comércio, indústria, serviços, etc.).

Processo para Pedido de Utilização ou Alteração de Utilização

1. Preparação de Documentação:

   • Certidão do registo predial e caderneta predial atualizada.

   • Projeto elaborado por técnico qualificado (caso sejam necessárias obras).

   • Licenças anteriores (se existirem).

2. Submissão na Câmara Municipal:

   • O pedido deve ser formalizado junto ao departamento de urbanismo, presencialmente ou online, dependendo do município.

3. Avaliação pela Câmara Municipal:

   • Verificação da conformidade com o Plano Diretor Municipal (PDM), o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE), e a legislação em vigor.

4. Emissão da Licença:

   • Se aprovado, será emitido o alvará de utilização ou de alteração de utilização.

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Posso alterar o uso de um edifício sem o pedido de licenciamento na câmara municipal?

Não. Qualquer alteração do uso de um edifício obriga necessariamente a efetuar um pedido de licenciamento para o programa pretendido. Contudo convém salientar que à usos que são de um âmbito abstrato e como tal comportam várias variantes. Por exemplo, uma loja de roupa pode ser usada alteração de umo como uma loja de bicicletas ou qualquer outro tipo de comércio.

O que é a autorização de utilização?

A autorização de utilização é um documento emitido pela Câmara Municipal e permite a utilização do edifício ou de parte deste para o fim designado (por exemplo habitação, comércio ou serviços).

O que é a alteração de utilização?

A alteração de utilização é a mudança do tipo de uso de um edifício ou frações, como por exemplo comércio e serviços para habitação ou vice versa.

O pedido de autorização de utilização pode não ser aceite?

Existem algumas situações em que o pedido não é aceite​, nomeadamente quando o pedido de autorização de utilização não está instruído com os termos de responsabilidade previstos na lei estabelecidas, ou quando existem indícios sérios de que a obra se encontra em desconformidade com o respetivo projeto ou condições, e quando existam sérios indícios que o prédio não é idóneo para o fim pretendido.

O que se entende por utilização para comercio e serviços ?

A utilização de edifícios ou frações para o comércio e serviços compreende as áreas afetas a comércio, incluindo o comércio grossista. a manutenção e reparação de veículos, lavandarias e tinturarias, salões de cabeleireiro, institutos de beleza, centros de bronzeamento artificial, colocação de piercings e tatuagens, bem como os restaurantes e estabelecimentos de bebidas, com exclusão das áreas afetas a uso logístico.

Os edifícios ou frações com autorização de utilização para Comércio e Serviços, estão sujeitos a regras gerais que dependem unicamente do cumprimento das disposições legais aplicáveis ao projeto e execução de obras (RGEU, Regulamento Geral de Higiene e Segurança do Trabalho nos Estabelecimentos Comerciais, de Escritórios e Serviços; Regulamento Geral do Ruído em Edifícios; Normas Técnicas de Acessibilidades, etc…).

Nesta medida tais estabelecimentos, porque não exigem requisitos específicos para a sua instalação ou modificação são aqueles que, habitualmente, permitem os designados “genéricos”, ou a instalação daquelas atividades comerciais ou de serviços, com carácter geral, sendo disso exemplo; as sapatarias, artigos para o lar, retrosarias, prontos a vestir, escritórios, lojas de eletrodomésticos e tantas outras.

Porém, outras atividades, também, comerciais ou de prestação de serviços, devido à sua especificidade e natureza, implicam a exigência legal de estarem dotadas as suas instalações (edifícios ou frações) de requisitos especiais, legais e regulamentares e são eles, entre outros, os estabelecimentos de restauração e bebidas, os estabelecimentos de comércio por grosso e a retalho de produtos alimentares, de armazenagem de géneros alimentícios ou de origem animal, os estabelecimentos de prestação de serviços cujo funcionamento possa envolver riscos para a saúde e segurança de pessoas ou aqueles onde estejam presentes substância perigosas, e ainda, todas aquelas atividades económicas classificadas por lei, que sejam de natureza diversa, nomeadamente operações industriais realizadas em estabelecimentos comerciais especializados ou em secções acessórias de estabelecimentos comerciais.

O que se entende por utilização habitacional ou uso para habitação ?

A utilização de edifícios ou frações para habitação compreende as áreas afetas à residência unifamiliar e coletiva, incluindo instalações residenciais especiais, tais como estabelecimentos de alojamento local e residências destinadas a estudantes ou a idosos, que, em função da dimensão da área e dos serviços prestados, manifestem especial compatibilidade com o uso habitacional.

Quais são os tipos de utilização para edifícios?

Os tipos de utilizações para edifícios variam de acordo com a localização e estão definidos no Plano Diretor Municipal da câmara respetiva e na legislação aplicável, e são designadamente, habitação, comercio e serviços, equipamento, industrial, empreendimento turístico, e utilização para produção agrícola.

O que é um pedido de autorização de utilização?

Após a conclusão das obras sujeitas a licença em edifícios ou suas frações é necessário proceder à instrução do pedido de autorização de utilização junto do respetivo Município. As obras executadas e concluídas devem estar em conformidade com o processo instruído que permitiu a obtenção da licença para a execução das obras. Para instruir o pedido de autorização de utilização são necessários documentos de legitimidade do requerente, e as respetivas certidões prediais.