O que inclui um projeto de loteamento?

Um projeto de loteamento para além das áreas dos lotes e respetiva representação gráfica deverá também incluir todos os elementos necessários à descrição e fundamentação das suas infraestruturas básicas. De modo resumido, deverá ser indicado o traçado das vias de comunicação, pontos de recolha de resíduos sólidos, rede de abastecimento de água, rede de esgotos domésticos e águas pluviais, rede elétrica e de telecomunicações. O projeto deverá também incluir um regulamento que descreve a forma de ocupação dos lotes, técnicas de construção e materiais a aplicar de modo a salvaguardar a qualidade urbana.

Os loteamentos clássicos

Denomina-se loteamento clássico à operação de loteamento cujo procedimento se baseia na divisão de parcelas em um ou mais lotes para efeitos de construção. Fazendo parte de um procedimento urbano que redimensiona a parcela de terreno a intervencionar de forma a gerar prédios urbanos.

Os emparcelamentos

Denomina-se emparcelamento à operação de loteamento cujo procedimento se baseia na junção de duas ou mais parcelas para efeitos de construção. Ou seja, as parcelas são agrupadas e formam um loteamento para efeitos de construção.

Os reparcelamentos

Denomina-se reparcelamento à operação de loteamento cujo procedimento se baseia numa única ação processual, de simultaneamente agrupar parcelas (emparcelamento) e posteriormente dividir em lotes (loteamento).

Estrutura de Loteamentos

São três, as estruturas de loteamento convencional predominantes.

1. Estrutura de loteamento com lotes de duas frentes de rua.

2. Estrutura de loteamento com lotes de uma frente de rua e vias transversais secundárias.

3. Estrutura de loteamento em quarteirão.

1. Lotes de duas frentes de rua

A estrutura de loteamento medieval, com lotes muito estreitos adjacentes paralelamente, formando duas frentes de rua hierarquizando a cidade com a distinção da frente principal, da rua secundária na parte posterior. Estes lotes com duas frentes de rua e desproporcionalmente estreitos, representam em muitas cidades a morfologia dos centros históricos.

2. Lotes de uma frente de rua e vias transversais

Mais tarde a experiência proporcionada pela projeção de lotes mais proporcionados num polígono basicamente quadrado, com apenas uma frente de rua e adjacentes pela parte posterior, atribuíram ao espaço urbano uma hierarquia caracterizada pelas vias transversais.

3. Estrutura de loteamento em quarteirão

E por fim a composição de lotes que obedece a um princípio de desenho de quarteirão regular e cuja hierarquização do espaço urbano resulta da arquitetura ou do espaço público envolvente. São estruturas de loteamento geometricamente apoiadas em malhas urbanas e matematicamente desenhadas em polígonos de implantação quadrados ou retangulares, que configuram lotes com uma frente de rua e virados para o interior de logradouros.

Índices aplicados a loteamentos

Índices urbanísticos aplicados às operações de loteamento. Para efeitos de planeamentos consideram-se igualmente de extrema relevância os índices regulamentados que garantem o cumprimento equilibrado das edificações. Define-se de seguida os três índices fundamentais na análise e planeamento dos loteamentos: índice de implantação ou ocupação, índice de construção ou utilização; e índice de impermeabilização.

Dimensões de loteamento

Para efeitos de planeamento e de análise, consideram-se de extrema relevância as dimensões regulamentadas que garantem o planeamento e o cumprimento equilibrado das edificações. Define-se de seguida as quatro áreas fundamentais:

• área de loteamento

• área de implantação

• área de construção

• área de impermeabilização

e as definições de alinhamento, cércea (ou altura da fachada), volumetria e

fogos.

Área de loteamento

Corresponde à medição do polígono que encerra a totalidade da parcela urbana loteada. Ou seja, resulta do somatório da área do conjunto dos lotes, excetuando a área afeta à rede viária, aos equipamentos coletivos e às as zonas verdes, etc.

Área de implantação

A área de implantação (Ai) de um edifício é a área de solo ocupada pelo edifício.

Corresponde a área do solo contido no interior de um polígono fechado que compreende:

- O perímetro exterior do contacto do edifício com o solo;

- O perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

Notas complementares

No caso muito particular dos edifícios que se desenvolvem “em ponte” sobre via pública, a área de implantação, calculada nos termos da definição, é retirada à área de via publica contida no interior do polígono.

A área de implantação é expressa em metros quadrados.”

Área de construção

A área de construção do edifício e o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar. A área de construção é, em cada piso, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e inclui os espaços de circulação cobertos (átrios, galerias, corredores, caixas de escada e caixas de elevador) e os espaços exteriores cobertos (alpendres, telheiros, varandas e terraços cobertos).

Notas complementares

A área de construção do edifício deve ser desagregada em função dos usos, distinguindo-se nomeadamente: habitação (Ac hab), comércio (Ac com), serviços (Ac serv), estacionamento (Ac est), arrecadação (Ac arr), indústria (Ac ind) e logística e armazéns (Ac log).

Para além desta distinção, devem ser contabilizadas separadamente as áreas de construção dos pisos acima e abaixo da cota de soleira. A designação área de construção do edifício substitui, no âmbito dos instrumentos de gestão territorial, outras vulgarmente utilizadas, como área bruta, área coberta e área de pavimento. Não deve confundir-se com a noção de “área bruta do fogo” definida no regulamento geral das edificações urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951, com as posteriores alterações, bem como nas recomendações técnicas de habitação social aprovadas pelo Despacho n.º 41/MES/85, de 5 de Fevereiro. A área de construção do edifício é expressa em metros quadrados.”

Área de impermeabilização

Corresponde à soma da área de implantação mais a área de terreno pavimentado como por exemplo o sistema viário e outras áreas exteriores que servem de base à operação urbanística.

Alinhamento

O alinhamento é a delimitação do domínio público relativamente aos prédios urbanos que o marginam, nomeadamente nas situações de confrontação com via pública.

O alinhamento é um parâmetro proto urbanístico e a sua adoção destinou-se originalmente a regular a implantação das edificações urbanas ao longo das ruas, estradas e caminhos públicos. A implantação das edificações relativamente a frente do prédio urbano é definido pelo parâmetro urbanístico designado recuo.”

Cércea (ou altura da fachada)

A altura da fachada e a dimensão vertical da fachada, medida a partir da cota de soleira até à linha superior da cornija, beirado, platibanda ou guarda de terraço, acrescida da elevação da soleira, quando aplicável.

A altura da fachada é um parâmetro urbanístico relevante para controlar o desenvolvimento vertical da fachada do edifício na confrontação com via pública ou logradouro. Este parâmetro urbanístico será normalmente definido para as fachadas que se desenvolvem a partir do nível do solo.

No caso dos edifícios que confrontam com duas vias públicas ou logradouros a cotas muito diferentes, pode ser necessário fixar duas alturas da fachada. A altura da fachada onde se encontra a entrada principal (Hf1) resulta diretamente da definição. A altura da outra fachada (Hf2) pode ser fixada arbitrando uma cota de soleira auxiliar (S2), que será a cota do piso mais próximo do passeio adjacente a essa fachada.

Volumetria

A volumetria do edifício é a medida do volume edificado acima do nível do solo, definido pelos planos que contem as fachadas, a cobertura e o pavimento a que esta referida a cota de soleira.

Nos casos de elevação da soleira positiva, este pavimento é substituído pelo plano horizontal cujo nível corresponde a cota de soleira deduzida da elevação.

Notas complementares

Este parâmetro de edificabilidade e utilizado nas situações em que se aplica o índice volumétrico (ocupação do solo com edifícios de pé direito muito elevado, como por exemplo pavilhões, naves industriais, etc.).

No caso dos edifícios que confrontam com duas vias publicas a cotas muito diferentes, o pavimento a que esta referida a cota de soleira deve ser substituído pelo pavimento a que e referida a cota de soleira auxiliar (ver Altura da fachada/Notas complementares).”

Fogo

Um fogo é uma parte ou a totalidade de um edifício, dotada de acesso independente, constituída por um ou mais compartimentos destinados a habitação e por espaços privativos complementares.

Conforme a tipologia dos edifícios, o fogo pode tomar a designação de:

a) Moradia, quando o fogo ocupa a totalidade do edifício, a qual adota ainda a designação de:

i) Isolada, quando o edifício esta completamente separado de qualquer outro edifício (com exceção dos seus edifícios anexos);

ii) Geminada, quando os edifícios se agrupam dois a dois, justapondo-se através da empena;

iii) Em banda, quando os edifícios se agrupam em conjunto de três ou mais edifícios contíguos.

b) Apartamento quando o fogo e parte de um edifício, a qual se acede através de espaços comuns, nomeadamente átrio, corredor, galeria ou patamar de escada. Nos últimos recenseamentos gerais da população e da habitação, o conceito de fogo tem sido integrado no conceito estatístico de alojamento. A Ficha Técnica da Habitação utiliza este conceito com a designação de habitação, a qual integra o fogo e as dependências do fogo (varandas, balcões, terraços, arrecadações em cave ou em sótão nos edifícios multifamiliares, arrecadações em corpos anexos, logradouros pavimentados, telheiros e alpendres). Esta noção restringe o conceito de fogo aos espaços privados nucleares da habitação confinados por uma envolvente que separa o fogo do ambiente exterior e do resto do edifício (salas, quartos, cozinha, instalações sanitárias, despensa, arrecadações em cave ou em sótão nos edifícios unifamiliares, corredores e vestíbulos).”