Pedido de alteração à utilização de um edifício ou fração

Um pedido de alteração da utilização deve ser feito sempre que se pretenda mudar o uso originalmente licenciado para outro tipo de uso. O pedido deve ser feito nas seguintes situações: obtenção de licença de utilização, alteração do uso do edifício ou fração, regularização de uso indevido.  Um pedido de licença de utilização é necessário para que um edifício ou fração possa ser usado de forma legal. Esta licença certifica que o imóvel cumpre os requisitos legais e urbanísticos estabelecidos para o uso pretendido.

O pedido de utilização ou alteração da utilização de um edifício ou fração em Portugal deve ser feito nas seguintes situações:

Alteração do Uso do Edifício ou Fração

Um pedido de alteração da utilização deve ser feito sempre que se pretenda mudar o uso originalmente licenciado para outro tipo de uso.

• Exemplos:

  • Transformar uma fração comercial em habitação.

  • Alterar um armazém industrial para um espaço de coworking.

  • Converter um espaço habitacional em alojamento local (dependendo do município, pode haver regulamentações específicas).

• Por que é necessário?

  • O uso de um imóvel sem a licença adequada pode levar a multas, embargos, ou à impossibilidade de realizar contratos (como arrendamentos ou financiamentos).

Regularização de Uso Indevido

• Quando um imóvel ou fração já está a ser usado para uma finalidade diferente daquela para a qual foi licenciado (por exemplo, uma habitação usada como escritório), é obrigatório regularizar a situação.

• Este pedido pode ser exigido pela Câmara Municipal após fiscalização.

Obtenção de Licença de Utilização

Um pedido de licença de utilização é necessário para que um edifício ou fração possa ser usado de forma legal. Esta licença certifica que o imóvel cumpre os requisitos legais e urbanísticos estabelecidos para o uso pretendido.

• Quando é necessário?

  • Após a conclusão de uma construção nova ou de uma obra de reabilitação que altere significativamente o imóvel.

  • Para legalizar edifícios antigos que nunca tiveram licença de utilização formal emitida.

• Objetivo: Determinar a adequação do imóvel ao uso previsto (habitação, comércio, indústria, serviços, etc.).

Processo para Pedido de Utilização ou Alteração de Utilização

1. Preparação de Documentação:

   • Certidão do registo predial e caderneta predial atualizada.

   • Projeto elaborado por técnico qualificado (caso sejam necessárias obras).

   • Licenças anteriores (se existirem).

2. Submissão na Câmara Municipal:

   • O pedido deve ser formalizado junto ao departamento de urbanismo, presencialmente ou online, dependendo do município.

3. Avaliação pela Câmara Municipal:

   • Verificação da conformidade com o Plano Diretor Municipal (PDM), o Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação (RMUE), e a legislação em vigor.

4. Emissão da Licença:

   • Se aprovado, será emitido o alvará de utilização ou de alteração de utilização.

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Posso alterar o uso de um edifício sem o pedido de licenciamento na câmara municipal?

Não. Qualquer alteração do uso de um edifício obriga necessariamente a efetuar um pedido de licenciamento para o programa pretendido. Contudo convém salientar que à usos que são de um âmbito abstrato e como tal comportam várias variantes. Por exemplo, uma loja de roupa pode ser usada alteração de umo como uma loja de bicicletas ou qualquer outro tipo de comércio.

O que é a autorização de utilização?

A autorização de utilização é um documento emitido pela Câmara Municipal e permite a utilização do edifício ou de parte deste para o fim designado (por exemplo habitação, comércio ou serviços).

O que é a alteração de utilização?

A alteração de utilização é a mudança do tipo de uso de um edifício ou frações, como por exemplo comércio e serviços para habitação ou vice versa.

O pedido de autorização de utilização pode não ser aceite?

Existem algumas situações em que o pedido não é aceite​, nomeadamente quando o pedido de autorização de utilização não está instruído com os termos de responsabilidade previstos na lei estabelecidas, ou quando existem indícios sérios de que a obra se encontra em desconformidade com o respetivo projeto ou condições, e quando existam sérios indícios que o prédio não é idóneo para o fim pretendido.

O que se entende por utilização para comercio e serviços ?

A utilização de edifícios ou frações para o comércio e serviços compreende as áreas afetas a comércio, incluindo o comércio grossista. a manutenção e reparação de veículos, lavandarias e tinturarias, salões de cabeleireiro, institutos de beleza, centros de bronzeamento artificial, colocação de piercings e tatuagens, bem como os restaurantes e estabelecimentos de bebidas, com exclusão das áreas afetas a uso logístico.

Os edifícios ou frações com autorização de utilização para Comércio e Serviços, estão sujeitos a regras gerais que dependem unicamente do cumprimento das disposições legais aplicáveis ao projeto e execução de obras (RGEU, Regulamento Geral de Higiene e Segurança do Trabalho nos Estabelecimentos Comerciais, de Escritórios e Serviços; Regulamento Geral do Ruído em Edifícios; Normas Técnicas de Acessibilidades, etc…).

Nesta medida tais estabelecimentos, porque não exigem requisitos específicos para a sua instalação ou modificação são aqueles que, habitualmente, permitem os designados “genéricos”, ou a instalação daquelas atividades comerciais ou de serviços, com carácter geral, sendo disso exemplo; as sapatarias, artigos para o lar, retrosarias, prontos a vestir, escritórios, lojas de eletrodomésticos e tantas outras.

Porém, outras atividades, também, comerciais ou de prestação de serviços, devido à sua especificidade e natureza, implicam a exigência legal de estarem dotadas as suas instalações (edifícios ou frações) de requisitos especiais, legais e regulamentares e são eles, entre outros, os estabelecimentos de restauração e bebidas, os estabelecimentos de comércio por grosso e a retalho de produtos alimentares, de armazenagem de géneros alimentícios ou de origem animal, os estabelecimentos de prestação de serviços cujo funcionamento possa envolver riscos para a saúde e segurança de pessoas ou aqueles onde estejam presentes substância perigosas, e ainda, todas aquelas atividades económicas classificadas por lei, que sejam de natureza diversa, nomeadamente operações industriais realizadas em estabelecimentos comerciais especializados ou em secções acessórias de estabelecimentos comerciais.

O que se entende por utilização habitacional ou uso para habitação ?

A utilização de edifícios ou frações para habitação compreende as áreas afetas à residência unifamiliar e coletiva, incluindo instalações residenciais especiais, tais como estabelecimentos de alojamento local e residências destinadas a estudantes ou a idosos, que, em função da dimensão da área e dos serviços prestados, manifestem especial compatibilidade com o uso habitacional.

Quais são os tipos de utilização para edifícios?

Os tipos de utilizações para edifícios variam de acordo com a localização e estão definidos no Plano Diretor Municipal da câmara respetiva e na legislação aplicável, e são designadamente, habitação, comercio e serviços, equipamento, industrial, empreendimento turístico, e utilização para produção agrícola.

O que é um pedido de autorização de utilização?

Após a conclusão das obras sujeitas a licença em edifícios ou suas frações é necessário proceder à instrução do pedido de autorização de utilização junto do respetivo Município. As obras executadas e concluídas devem estar em conformidade com o processo instruído que permitiu a obtenção da licença para a execução das obras. Para instruir o pedido de autorização de utilização são necessários documentos de legitimidade do requerente, e as respetivas certidões prediais.

Pedido de alteração de um edifício ou fração

Um pedido de alteração de um edifício ou fração é necessário sempre que se pretende realizar obras ou intervenções que modifiquem a estrutura, a configuração, ou o uso do imóvel de forma significativa. Esse pedido geralmente é feito junto à Câmara Municipal da área onde o imóvel se localiza. Como por exemplo a alteração da utilização, alteração estrutural ou de fachada, obras em edifícios classificados ou em áreas protegidas, alterações significativas de infraestruturas, anexação ou fracionamento.

Um pedido de alteração de uma edificação existente significa o ato de solicitar à Câmara Municipal o licenciamento de alterações de uso ou configuração formal de uma determinada construção já licenciada. O licenciamento das alterações permite a atualização das alterações na conservatória do registo predial. 

Aqui estão os casos mais comuns que exigem um pedido de alteração:

Alteração da Utilização

• Quando se pretende mudar o uso de uma fração ou edifício (por exemplo, de habitação para comércio ou de armazém para escritório).

• Esta mudança requer a obtenção de uma licença de utilização compatível com o novo uso.

Alteração Estrutural ou de Fachada

• Obras que afetem a estrutura do edifício, como demolição de paredes, ampliação de áreas ou criação de novas divisões.

• Intervenções na fachada, como abertura de janelas, colocação de varandas ou alteração de acabamentos.

Obras em Edifícios Classificados ou em Áreas Protegidas

• Alterações em imóveis classificados como património histórico ou em zonas de interesse cultural, que requerem autorização especial do município e, em alguns casos, de outras entidades, como a Direção-Geral do Património Cultural (DGPC).

Alterações Significativas de Infraestruturas

• Modificações nos sistemas de água, eletricidade, gás ou saneamento que impactem o projeto original.

Anexação ou Fracionamento

• Quando se deseja juntar duas ou mais frações numa só ou, inversamente, dividir uma fração em várias.

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Como fazer o pedido de alterações?

O processo inclui:

1. Submissão de Projeto: Elaborado por técnico habilitado (engenheiro e/ou arquiteto), de acordo com as normas municipais e legais.

2. Documentação: Apresentação de documentos como plantas do imóvel, memórias descritivas, e, em alguns casos, pareceres de entidades externas.

3. Pedido na Câmara Municipal: Feito online ou presencialmente, dependendo do município.

O que é um projeto de alterações?

Um projeto de alterações é um projeto que altera as caraterísticas físicas de um edifício existente. Para o desenvolvimento de um projeto de alterações de um edifício existente ou sua fração de que resulte a modificação das características físicas, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, é fundamental os estudos prévios e complementares, o projeto de arquitetura e os projetos de especialidades de engenharia, em conformidade com os planos municipais de ordenamento do território, como o plano diretor municipal, planos de urbanização e os planos de pormenor, servidões administrativas, restrições de utilidade pública e quaisquer outras normas legais e regulamentares aplicáveis.

Como fazer obras de alteração de um edifício ou fração?

Para o desenvolvimento de obras de alteração de um imóvel, nomeadamente obras que modifiquem a estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada, é necessário primeiramente fazer uma visita ao imóvel para verificar ao estado de conservação e avaliar tecnicamente o imóvel.  Os honorários para a realização do projeto de alteração, a gestão de serviços inerentes à alteração, a fiscalização e a estimativa do custo da obra são apresentados ao cliente. Seguidamente o projeto de arquitetura com as alterações é realizado de acordo com os requisitos do cliente e em conformidade com as normas e legislação, acompanhado com a estimativa do custo da obra. São geralmente solicitados a três empreiteiros de obras de alteração, orçamentos ou propostas, ou seja, o preço, o prazo, a qualidade e a garantia da obra, para executar a obra de acordo com o projeto de alteração, e de acordo com os documentos indissociáveis do projeto, escolhendo o cliente o empreiteiro mais adequado e o que melhor salvaguardar os seus interesses. Porque somos arquitetos e engenheiros, propomos a gestão de serviços para realizar as obras de alteração, nas diversas fases do desenvolvimento do projeto até à conclusão e entrega da obra de alteração. A nossa gestão realiza-se por fases, com prazos rigorosamente cumpridos e custos antecipadamente acordados.

A realização de obras de alteração de um imóvel, são as obras de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada. Pode também haver lugar a alteração ao tipo de uso, ou seja, alteração da licença de utilização com ou sem obras, ou com obras isentas de licença.

Como exemplo, são obras de alteração as alterações efetuadas numa moradia unifamiliar para bifamiliar, a alteração de cor de um edifício para outra, a alteração o n.º de divisões interiores, a união de duas ou mais frações de um prédio de habitação coletiva. Também são consideradas obras de alteração a junção de dois compartimentos num só pela demolição da parede divisória, subdivisão de um compartimento em dois pela construção de uma parede divisória permanente, construção de nova instalação sanitária sem aumentar a área de pavimento, substituição de janelas por outras com cor, material, ou desenho diferente das janelas originais, substituição do material de revestimento exterior da fachada por outro de natureza ou cor diferente do original, colocação de isolamento térmico sob a cobertura.

Um pedido de alteração de uma edificação existente significa o ato de solicitar à Câmara Municipal o licenciamento de alterações de uso ou configuração formal de uma determinada construção já licenciada. O licenciamento das alterações permite a atualização das alterações na conservatória do registo predial. 

Posso alterar o uso de um edifício sem o pedido de licenciamento na câmara municipal?

Não. Qualquer alteração do uso de um edifício obriga necessariamente a efetuar um pedido de licenciamento para o programa pretendido. Contudo convém salientar que à usos que são de um âmbito abstrato e como tal comportam várias variantes. Por exemplo, uma loja de roupa pode ser usada alteração de umo como uma loja de bicicletas ou qualquer outro tipo de comércio.

É necessário um pedido junto da câmara municipal para realizar obras de alteração?

Sim. Um pedido de alteração de uma edificação existente significa o ato de solicitar ao município o licenciamento de alterações de uso ou configuração formal de uma determinada construção já licenciada. Neste caso não estamos a alterar a área, mas apenas a modificar o uso a que se destina ou a configuração de aspetos particulares da edificação como por exemplo a sua estrutura, infraestruturas, fachada, compartimentação, ou outros semelhantes. É particularmente útil em cenários urbanos onde não é possível a alteração dos parâmetros urbanísticos, isto é, em cenários urbanos ou rurais altamente condicionados.

Um pedido de alteração de uma edificação ocorre com frequência sempre que pretendemos alterar aspetos individuais de um determinado edifício, sem, no entanto por em causa as características mais gerais da edificação. É frequente quando pretendemos por exemplo fazer uma alteração de fachada, ou por vezes uma alteração das frações de um imóvel, nalguns casos pretende-se simplesmente alterar o uso do alvará de utilização, noutros casos pretende-se fazer uma alteração da estrutura e nalguns há que se destinam apenas a modificar a compartimentação dos espaços. Em todo o caso, o dado mais relevante a reter diz respeito à manutenção das áreas do edifício.

O que é a alteração de um edifício?

A alteração de uma edificação é a modificação das características físicas de um edifício existente ou de sua fração e geralmente implica a modificação da sua estrutura resistente, o nº de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior. As obras de alteração de um edifício estão sujeitas a controlo municipal, licenças, autorizações, certificações e aprovações por parte de algumas entidades, nomeadamente a Câmara Municipal. Pode também haver lugar a alteração ao tipo de uso, ou seja, alteração da licença de utilização com ou sem obras, ou com obras isentas de licença.

É necessária licença municipal para realizar obras de alteração?

Sim, as obras de alteração estão sujeitas a licença municipal.

O que são consideradas obras de alteração?

Obras de alteração para modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fração são obras sujeitas a licença municipal.

Pedido de alteração de um loteamento

A alteração da licença de operação de loteamento consiste num pedido apresentado após a emissão do alvará do loteamento e/ou seus aditamentos, em que se pretende alterar uma ou mais das suas especificações obrigatórias, que correspondem a parâmetros urbanísticos.