Propriedade horizontal

A constituição de um edifício em propriedade horizontal corresponde à divisão de um prédio que se encontra em propriedade plena, ou seja, um único artigo matricial, em frações autónomas, que passam a constituir unidades independentes, com saída própria para uma parte comum do edifício ou para a via pública e que poderão ser transacionadas de modo autónomo.

A alteração de propriedade horizontal é efetuada quando um edifício se encontra em propriedade horizontal e ocorre uma modificação na constituição de uma ou mais frações autónomas.

Propriedade horizontal

Legalização das construções existentes nas AUGI

A legalização das construções existentes nas AUGI só pode ser realizada em conformidade e após a entrada em vigor do instrumento que titule a operação de reconversão, ou seja, a execução do loteamento no caso de reconversão por iniciativa dos particulares ou execução do PP ou do loteamento no caso de reconversão por iniciativa municipal.

Reconversão por iniciativa dos particulares

Reconversão com operação de loteamento da iniciativa dos proprietários ou comproprietários.

Reconversão da AUGI sujeita a licenciamento previsto no RJUE com os seguintes elementos:

• Certidão do registo predial dos prédios abrangidos;

• Memória descritiva e justificativa que identifique as construções a manter e a demolir e as soluções previstas;

• Levantamento topográfico da AUGI;

• Planta com a realidade atual da AUGI e com a identificação das construções que não cumprem os requisitos legais no exterior das edificações;

• Planta síntese do loteamento pretendido;

• Listagem dos possuidores de cada uma das parcelas do loteamento ilegal;

• Fotocópias das atas da assembleia.
  

Após aprovação do loteamento são apresentados na CM:

• Projetos das redes viária, de eletricidade, de água e de esgotos e de arranjos de espaços exteriores com o respetivo faseamento da sua execução;

• Orçamento das obras e de outras operações previstas.

A CM tem 15 dias após a receção do pedido de licença da operação para pedir os elementos instrutórios em falta.

No prazo de 30 dias após a receção do pedido, a CM pode realizar uma vistoria para verificar a conformidade da planta da realidade atual da AUGI. Caso a planta não corresponda à realidade, o dono de construção dispõe de 30 dias para reposição da situação.

A CM delibera sobre o pedido de licenciamento da operação de loteamento num prazo de 45 dias após a receção do pedido.

Caso seja desfavorável, deve existir uma audiência da comissão administrativa, devendo ser fixado um prazo não inferior a 15 dias.

A quota de comparticipação de cada lote nos custos de execução das obras e da caução legal deve ser fixada na comunicação prévia. Se outro critério não for adotado, cada lote comparticipa na totalidade dos custos na proporção da área de construção que lhe é atribuída em relação à área total de construção de uso privado previsto no projeto de loteamento.

A deliberação final sobre o pedido de licenciamento da operação de loteamento é tornada pública num prazo de 15 dias por edital.

A CM emite o alvará de loteamento nos termos previstos no RJUE:

• A lista dos factos sujeitos e registo predial;

• O valor absoluto e a quota de comparticipação de cada lote nos custos das obras de urbanização;

• O valor das taxas de urbanização

Reunidos os pressupostos anteriores, dá-se então a execução do Loteamento.

Reconversão por iniciativa Municipal

Reconversão com operação de loteamento ou mediante PP municipal ou intermunicipal da iniciativa da respetiva câmara municipal.

Modalidade de reconversão com o apoio da administração conjunta:

• Realizado contrato de urbanização entre a CM e a comissão de administração, que delimita as atribuições e o âmbito da intervenção de cada uma das entidades.

Modalidade de reconversão sem o apoio da administração conjunta:

• A CM realiza os atos previstos relativos à emissão do título de reconversão e execução integral das infraestruturas;

• A CM remete o alvará de loteamento ou a certidão de PP ao serviço de finanças e o registo predial à conservatória.

A operação de loteamento ou o PP não podem ser aprovados sem que, esteja demonstrada a viabilidade financeira da execução das obras, bem como o modo e o tempo da realização da receita para o efeito.

Reunidos os pressupostos anteriores, dá-se então a execução do Loteamento, dá-se então a execução do PP ou do Loteamento.

Legalização, o que é?

A legalização é um processo geralmente da iniciativa do interessado, e é aplicado às construções que se encontram concluídas, ou já iniciadas, sem que tenha sido obtido o competente título.

Com a exigência de possuírem autorização de utilização dos seus imóveis para poderem praticar qualquer negócio (venda ou arrendamento) sobre o mesmo, começou a dar entrada nos municípios uma grande quantidade de pedidos de legalização.

O pedido de legalização é iniciado pelo requerente e acompanhado por um arquiteto tecnicamente habilitado, que procede à instrução de todo o processo junto dos serviços da câmara municipal local.

É uma realidade a existência de uma série de construções ilegais, algumas delas passíveis de legalização, mas cujos procedimentos, por várias razões, não são desencadeados, e outras porque não são passíveis de legalização, não restando outra solução que não seja lançar mão da medida de tutela da legalidade urbanística mais gravosa para o particular, a demolição.

Para se submeter um pedido de legalização é necessário, previamente, concluir se estamos ou não, efetivamente, perante uma operação urbanística ilegal, e, para isso, temos de ponderar e analisar uma série de fatores, entre eles, a exigência legal ou não de ato de controlo prévio para o efeito, assim como, no caso de este existir, se a obra se encontra em conformidade com as determinações constantes do licenciamento e com as normas de construção aplicáveis.

Portanto, é necessário, em primeiro lugar, analisar se estamos perante uma operação urbanística isenta ou não de controlo prévio, e, depois, quais as normas legais e regulamentares a que a mesma estaria sujeita.

Nas declarações anteriores a 1951 passadas pelos municípios e que servem como prova em como determinadas edificações ou utilizações não são operações urbanísticas ilegais, apenas não possuem qualquer título porque, há data, não era exigido qualquer licenciamento ou ato de controlo prévio das mesmas.

A legalização

A legalização deve ser feita sempre que se trate de uma operação urbanística ilegal e se conclua que é possível a sua efetivação face às disposições legais e regulamentares, sendo esta apreciação feita previamente pelo município. Sobre a instrução e procedimento da legalização, deve ser feito junto do Município, no sentido de estes escolherem a tramitação bem como os elementos exigíveis face à pretensão do requerente.

A preocupação com a legalização das operações urbanísticas, resulta, por um lado, da necessidade da obra estar legalizada para poder ser vendida e por outro lado, porque só legalizada a operação urbanística pode o requerente obter a autorização de utilização, indispensável, por exemplo, para o arrendamento. A estas duas razões podemos juntar uma outra, aquela que decorre da exigência de autorização de utilização para que seja instalada o abastecimento de água, de eletricidade, saneamento ou gás. Esta última razão tem implicação direta no pagamento de IMI (imposto municipal sobre imóveis).